Rendite und Wertbeständigkeit

Immobilieninvestor

 

Investitionen in Immobilien können unterschiedliche Strategien verfolgen:

  • langfristige Mietrendite
  • Wertzuwachs mit Veräußerungsabsicht
  • Projektierung und Entwicklung
  • Nutzung steuerlicher Sonderabschreibungen

Egal welche Strategie Sie verfolgen, der Erwerb in der richtigen Struktur kann den Erfolg der Strategie optimieren.

Langfristige Mietrendite

Die Mietrendite hängt von der auf sie anfallenden Steuerbelastung ab.

Auf privater Ebene unterliegt die Rendite dem tariflichen Einkommensteuersatz, der bis zu 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer betragen kann.

Bei Kapitalgesellschaften kann hingegen eine Thesaurierungsbesteuerung von 15 % zzgl. Solidaritätszuschlag erreicht werden.

Der Liquiditätsvorteil hieraus kann zur schnelleren Tilgung von Finanzverbindlichkeiten oder auch zum Vermögensaufbau verwendet werden.

Wertzuwachs mit Veräußerungsabsicht

Auch hier spielt die Rechtsform in der die Immobilie gehalten wird eine große Bedeutung.

  • Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns nach Ablauf der Spekulationsfrist
  • gewerblicher Grundstückshandel
  • Share deals vs. asset deal
  • Erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung auch bei Veräußerungen

Projektierung und Entwicklung

Insbesondere bei Projektierung und Entwicklung von Immobilien sind neben den steuerlichen Fragestellungen auch Haftungsfragen sowie Finanzierungsfragen zu bedenken.

Die zukünftige Verwendungsabsicht ist entscheidend. Bauträgertätigkeit kann daher, im Vergleich zu einer Entwicklung zum Zwecke der langfristigen Vermietung, unterschiedliche steuerliche Strategien beinhalten.

Abschreibungen

Abschreibungen stellen die steuerliche Geltendmachung der Anschaffungs-/Herstellungskosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes dar. Somit mindern sie als wesentlicher Bestandteil die steuerlichen Einkünfte. Steuerliche Sonderabschreibungen führen zu niedrigeren Einkünften in den ersten Jahren der Nutzung.

  • Denkmalschutzabschreibung
  • Abschreibung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten
  • Sonderabschreibung für Mietwohnbauten
  • Übertragung von stillen Reserven bei der Veräußerung

Sind die Anschaffungs-/Herstellungskosten abgeschrieben, so können Gestaltungen zu einer erneuten Abschreibungsmöglichkeit führen (Step-Up Modelle).

Übertragung auf nächste Generationen

Die unentgeltliche Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation bringt die Herausforderung mit sich, dass "Steine" übertragen werden, der Erwerber jedoch Schenkung-/Erbschaftsteuer zu entrichten hat.

Fremdvermietete Immobilien stellen in der Regel nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen dar, so dass grundsätzlich die Schenkung-/Erbschaftsteuer auf den Verkehrswert anfällt. Bei dem derzeitigen Immobilienpreisniveau sind Gestaltungen angebracht:

  • rechtzeitige Planung
  • Übertragungen und Nießbrauchsvorbehalt
  • "Kinder-KG"

Umsatzsteuer

In allen Lebenslagen der Verwaltung und Verwertung von Immobilien stellt die Umsatzsteuer ein finanzielles Risiko, aber auch eine Chance dar.

Nicht ohne Grund kann bei Immobilientransaktionen - insbesondere gewerblicher Immobilien - die Umsatzsteuerklausel mehrere Seiten füllen, da sowohl Verkäufer als auch Erwerber einen begründeten Wunsch auf Absicherung haben. Entscheidend hier ist die Frage der Abzugsfähigkeit der Vorsteuer auf Anschaffungs-/Herstellungskosten aber auch auf die laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

  • Option auf Umsatzsteuerpflicht
  • Immobilientransaktion als Geschäftsveräußerung im Ganzen
  • Vorsteuerkorrektur innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren (auch auf Vorsteuer, welche vom Veräußerer gezogen wurde)
  • Umsatzsteuerpflicht der an die Mieter weiterbelasteten Betriebskosten

Grunderwerbsteuer

Sie planen den Erwerb eines Grundstücks oder einen Gesellschafterwechsel in Ihrer Unternehmensgruppe?

Mit steigenden Marktpreisen für Immobilien und - länderabhängigen - Grunderwerbsteuersätzen von bis zu 6,5% stellt die Grunderwerbsteuer einen erheblichen Faktor bei den Erwerbsnebenkosten dar.

Darüber hinaus können Wechsel der Gesellschafter in Ihrem Unternehmen oder Ihrer Unternehmensgruppe ungewollte und ungeplante grunderwerbsteuerliche Folgen haben.

Hier ist eine - auf Ihre Anlagestrategie abgestimmte - Investitionsstrukturierung notwendig.

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